GABINETE DO CONSELHEIRO SUBSTITUTO - AUDITOR ALEXANDRE MANIR FIGUEIREDO SARQUIS Av. Rangel Pestana, 315 - Centro - CEP: 01017-906 - São Paulo/SP PABX: (11) 3292-3882   -   Internet: http://www.tce.sp.gov.br

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos das contas anuais de 2023 da Companhia de Habitação Popular de Campinas – Cohab/Campinas, instituída pela Lei Municipal nº 3.213, de 17 de fevereiro de 1965, com alterações introduzidas por leis posteriores.

A equipe de Auditoria fez consignar ocorrências em relatório circunstanciado, conforme evento 20.1, das quais se destacaram:

B.5. CONSELHO FISCAL

-Ata do Conselho Fiscal aprovando as Demonstrações Contábeis, nada mais consignando, a despeito dos números negativos de prejuízo acumulados, e a correspondente obrigação legal de examinar as Demonstrações Financeiras e sobre elas opinar, conforme artigo 163 da Lei nº 6404/76;

C.2.1. DA FINALIDADE E DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO EXERCÍCIO

-Diversas divergências das atividades informadas como desenvolvidas durante o ano de 2023 em relação aos apurados pela fiscalização;

-Divergência entre o diagnóstico alusivo à quantidade de loteamentos que precede à parceria “COHAB/Consórcio Loteamento Jardim Terrazul CG” (804 lotes), e aquela que foi registrada no registro do empreendimento (882 lotes);

-Emissão do Termo de Verificação e Recebimento de Obras, sem o devido atendimento às diretrizes previstas nos incisos V, VIII, IX e X, do artigo 5º, do Decreto Municipal nº 21.164/20;

-Não entrega em sua integralidade, dos serviços de melhoramentos públicos previstos contratualmente e registrados em cartório (pavimentação, sinalização horizontal/vertical, de pontos de paradas de ônibus e de placas sinalizadoras dos pontos de paradas de ônibus), dentro do prazo estipulado no Cronograma de Execução de Obras;

-Ausência de comercialização de 50% dos imóveis doados à COHAB a título de contrapartida, a despeito de haver a necessidade legal de reduzir o déficit habitacional, bem como de já existir inúmeros interessados cadastrados aguardando a oportunidade de aquisição dos imóveis, livres e desembaraçados desde dezembro de 2021;

-A CRF nº 005/2022 entregue à fiscalização não se coaduna com a informação de que a infraestrutura urbanística já estava concluída, eis que, qualquer alteração demanda a expedição de título complementar, em cumprimento ao Princípio da Concentração dos Atos Registrais;

-A CRF nº 005/2022 entregue à fiscalização menciona a corresponde matrícula como sendo a de nº 54.617, enquanto no registro de imóveis consta a matrícula nº 267.375;

C.3.7. TESOURARIA, ALMOXARIFADO E BENS PATRIMONIAIS

-Almoxarifado: Diferença de três folhas de porta de madeira nos registros em relação à quantidade encontrada no estoque dos materiais;

-Bens Patrimoniais: (a) Inexistência de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB, arguindo a Origem acerca da necessidade de adequações que demandarão tempo; (b) diferenças de valores de imóveis (edificações e terrenos) entre os registros contábeis e os relatórios de inventários fornecidos para a fiscalização; (c) imóveis da entidade para comercializações com o mesmo número de matrícula registrada no cartório ou sem o número; e (d) terrenos com dimensões diferentes e localizados nas mesmas ou em outras quadras no mesmo empreendimento, com o mesmo valor de 13 mil reais, que é bem inferior a outros lotes de outros condomínios, com dimensões inferiores;

C.9. ANÁLISE DAS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS e C.9.2. RESULTADO DAS OPERAÇÕES

-Demonstrações financeiras foram elaboradas apenas parcialmente, segundo os rigores da Lei nº 6.404/1976, e dos Princípios Fundamentais de Contabilidade (PFC);

-Sucessivos prejuízos acumulados;

-Não foram evidenciados na DRE os custos das mercadorias vendidas e/ou serviços prestados, descumprindo o disposto no artigo 187, II, da Lei 6404/76;

-Ausência de registro em Passivo Contingente, ou mesmo de Nota Explicativa, justificando a omissão, acerca do risco (provável, possível ou remoto) pelo não recebimento de crédito decorrente do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, conforme preceitua item 70 da Deliberação CVM nº 489, de 03/10/05;

C.9.3. EXECUÇÃO DO ORÇAMENTO DAS RECEITAS E DESPESAS

-A Entidade não recebeu, por parte do Poder Executivo do Município de Campinas, os valores constantes do Orçamento previstos na LOA;

-Resultado negativo do exercício correspondeu a 77,30% da receita auferida no exercício em exame;

C.9.4. INFLUÊNCIA DO RESULTADO DO EXERCÍCIO SOBRE O PATRIMÔNIO LÍQUIDO

-Diminuição do patrimônio líquido em função do aumento do capital social por parte da Prefeitura de Campinas (maior acionária);

C.9.5. EVOLUÇÃO DA DÍVIDA e C.9.6. DOS ÍNDICES DE LIQUIDEZ E DE ENDIVIDAMENTO

-Diminuição do patrimônio líquido em função do aumento do capital social por parte da Prefeitura de Campinas (maior acionária);

C.9.5. EVOLUÇÃO DA DÍVIDA e C.9.6. DOS ÍNDICES DE LIQUIDEZ E DE ENDIVIDAMENTO

-Recrudescimento da dívida com a subsistência de índices de liquidez desfavoráveis, denotando a dependência de capital de terceiros;

C.9.7. EXECUÇÃO DO ORÇAMENTO DE INVESTIMENTOS

-Não foram identificados quaisquer projetos no exercício examinado, consignando na LOA tão somente a previsão genérica de atividades a serem exercidas;

D.1. GESTÃO DE RISCOS E CONTROLES INTERNOS

-Atribuições da área não estão previstas no Estatuto Social, de forma que pudesse evidenciar o estabelecimento de mecanismos que asseguram a sua atuação independente;

D.2.1. SISTEMA DE CONTROLE INTERNO

-A empresa estatal não instituiu um sistema de controle interno, nos termos determinados por este E. Tribunal de Contas;

E.1. TRANSPARÊNCIA

-A estatal não cumpriu os requisitos mínimos de transparência estabelecidos pelo artigo 8º, inciso I, da Lei das Estatais e Decreto Estadual nº 62.349/2016, não tendo elaborado a carta anual dos compromissos de consecução de objetivos, adequação de seu estatuto, política de divulgação de informações, além de ampla divulgação ao público em geral da carta de governança corporativo do ano de 2022, estando ainda em processo de elaboração;

-A entidade não cumpriu as regras de divulgação, publicidade e transparências da Lei Complementar nº 101/2000 e das Leis Nacionais nº 12.527/2011 e nº 13.303/2016;

-A Sociedade de Economia Mista não definiu em regulamento os critérios para essa classificação, conforme prevê os artigos 86, §5º, da Lei das Estatais c/c artigos 30, §2º e 25, ambos da Lei nº 12.527/11;

E.3. ATENDIMENTO À LEI ORGÂNICA, INSTRUÇÕES E RECOMENDAÇÕES DO TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SÃO PAULO

-A entidade deixou de atender às recomendações feitas por este E. Tribunal de Contas no julgamento de contas anteriores.

Determinei a notificação da Origem e dos responsáveis, a fim de que, no prazo de 30 (trinta) dias, apresentassem alegações ou justificativas que julgassem pertinentes, conforme evento 23.1.

Em resposta à r. determinação, o órgão juntou, no evento 31, suas justificativas e documentos, alegando, em síntese, o que segue.

B.5. CONSELHO FISCAL

Defesa:

• “O Conselho Fiscal da COHAB/CAMPINAS afirma ter cumprido sua obrigação legal de examinar e opinar sobre as Demonstrações Contábeis de 2023, conforme exigido pelo art. 163, inciso VII, da Lei nº 6.404/76. Apesar dos prejuízos acumulados registrados, a ata da reunião de 08/02/2024 comprova que o Conselho analisou minuciosamente o conjunto das demonstrações, incluindo Balanço Patrimonial, DRE, Fluxo de Caixa e Notas Explicativas, auditadas pela Audcorp Auditoria. Durante a reunião, houve discussão com diretores e a equipe contábil, além de análise do Relatório da Administração e do parecer dos auditores independentes, fundamentando a decisão de aprovação.
• O Conselho destacou que as demonstrações refletem a realidade financeira da companhia, elaboradas em conformidade com a legislação vigente. Embora os números evidenciem resultados negativos, isso não invalida o cumprimento do dever legal de examinar, que incluiu verificação crítica dos documentos e aprovação formal. Após a análise, as demonstrações foram encaminhadas para homologação na Assembleia Geral Ordinária, conforme o processo estatutário.
• A COHAB/CAMPINAS reforça que o Conselho Fiscal atuou com transparência e rigor técnico, garantindo a regularidade do processo. A auditoria independente e a participação de diretores na reunião reforçam a credibilidade das conclusões. Assim, a entidade defende que não há irregularidade no cumprimento do art. 163 da Lei nº 6.404/76 e solicita a aprovação do item, por entender esgotadas todas as exigências legais e contábeis pertinentes.

C.2.1. DA FINALIDADE E DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO EXERCÍCIO

Defesa:

• A COHAB/Campinas responde aos apontamentos da fiscalização relativos ao exercício de 2023,
• A COHAB Campinas apresentou sua defesa em relação aos apontamentos da fiscalização, destacando ajustes estruturais, conformidade legal e correções de falhas pontuais. A empresa reforçou sua autonomia administrativa e buscou esclarecer as questões técnicas e processuais levantadas, bem como esclarecendo que muitos dos itens já foram tratados em seções específicas do Relatório.
• Quanto à Reforma Administrativa, destaca que ela foi motivada pelo aumento das atribuições da companhia, após alteração legislativa municipal. A estruturação da nova organização seguiu os trâmites internos previstos no Estatuto Social da COHAB, com aprovação pela Diretoria Executiva e pelo Conselho de Administração. A reforma contou com respaldo jurídico, incluindo decisões do Judiciário que reconheceram a autonomia da empresa para organizar seus quadros, inclusive quanto à criação de empregos públicos por ato administrativo, sem necessidade de lei específica.
• Em relação à transparência e ao acesso à informação, a defesa reconhece que havia desatualização dos repositórios de dados da Central de Atendimento (SIC e Ouvidoria), mas informa que já houve regularização e inclusão rotineira nas atividades técnicas. Também foram corrigidas exposições indevidas de dados pessoais, em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
• No tocante ao Cadastro de Interessados em Moradia (CIM), a defesa reafirma a validade e funcionalidade do sistema, explicando a redução no número de inscritos como resultado de atualizações cadastrais, convocações, parcerias com construtoras e formalização de núcleos residenciais. Ressalta ainda que o valor inicialmente informado à fiscalização sobre receitas deve ser desconsiderado por ter origem em área sem competência contábil, sendo o dado correto de R$ 2.972.316,52, apurado pela Gerência Financeira e Contábil.
• Por fim, a companhia esclarece que diversas das críticas relacionadas à transparência, divulgação de licitações e dados sobre parcerias já foram abordadas em itens específicos do relatório, e reforça que as medidas de correção e aprimoramento foram adotadas.

C.3.7. TESOURARIA, ALMOXARIFADO E BENS PATRIMONIAIS

Defesa:

• A defesa alega que diferença de três portas no estoque do almoxarifado foi resultado de um erro de lançamento no sistema informatizado implantado em janeiro de 2021. As portas com medida de 0,90 x 2,10m foram, equivocadamente, registradas como sendo de 0,80 x 2,10m. Após identificação do equívoco, as correções foram realizadas, restando atualmente duas portas lançadas no sistema de 0,80 x 2,10m.
• Em relação à ausência do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), a Companhia informa que, em 2024, obteve a aprovação do projeto técnico junto ao Corpo de Bombeiros. Desde então, está executando as adequações necessárias, como a instalação do sistema de hidrantes, com previsão de conclusão em até 90 dias. Após a finalização das obras, será formalmente solicitado o AVCB.
• Quanto às divergências patrimoniais apontadas, a Companhia esclarece que o valor do prédio sede está corretamente registrado no balanço, com a devida depreciação anual contabilizada. No que diz respeito aos imóveis mencionados nos quadros do relatório, foram apresentadas justificativas individualizadas. No Quadro B, os valores dos apartamentos do Residencial Alto do Taquaral estão corretos, considerando-se as doações realizadas em 2024. No Quadro 1, os lotes com mesma matrícula estão vinculados à matrícula mãe do loteamento, sendo esse um procedimento comum até a individualização por ocasião da alienação. Situação semelhante ocorre nos terrenos de Santa Bárbara d’Oeste, mencionados no Quadro 2.
• No Quadro 13, referente aos 23 terrenos do Jardim Mirassol, os valores foram contabilizados com base na documentação de doação da empresa Mirassol Sociedade Imobiliária Ltda., sendo que cada imóvel é reavaliado internamente antes da venda. Por fim, no Quadro 24, os 14 apartamentos do Residencial Surena 1 ainda não foram formalmente entregues à Companhia, permanecendo sob a matrícula mãe do empreendimento.

C.9. ANÁLISE DAS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS e C.9.2. RESULTADO DAS OPERAÇÕES

Defesa:

• Sobre a Elaboração Parcial das Demonstrações e Omissão de Custos na DRE
  A COHAB/CAMPINAS defende que suas Demonstrações Financeiras foram elaboradas em conformidade com a Lei nº 6.404/1976, os Princípios Fundamentais de Contabilidade (PFC) e as normas do COSIF (Plano Contábil do Sistema Financeiro Nacional), já que está sujeita à regulamentação do Banco Central por ser uma empresa de economia mista vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação. A companhia argumenta que a fiscalização não considerou adequadamente seu enquadramento específico, que exige a apresentação de informações alinhadas ao COSIF, como receitas e despesas de intermediação financeira, resultados operacionais e detalhes tributários. Além disso, reforça que complementou as notas explicativas em 2023 (Notas 17 e 18) para esclarecer despesas administrativas e operacionais, atendendo às recomendações do Tribunal de Contas de São Paulo. Portanto, nega qualquer descumprimento legal ou omissão de custos na DRE.
• Sobre os Prejuízos Acumulados
  A COHAB/CAMPINAS atribui os prejuízos acumulados à sua natureza de entidade pública voltada à política habitacional, com receitas majoritariamente dependentes de repasses municipais. Destaca medidas de reestruturação, como a Reforma Administrativa de 2022, a ampliação de receitas próprias por meio da venda de unidades habitacionais, parcerias com construtoras e o Convênio 14/23 (que aumentou os repasses do município). A empresa afirma que essas ações já geraram resultados positivos em 2024 e projetam a reversão dos prejuízos a médio prazo, respaldadas por demonstrações contábeis atualizadas.
• Sobre o Passivo Contingente (FCVS)
  A questão envolve dívidas históricas do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), vinculadas ao FGTS e ao Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). A COHAB/CAMPINAS explica que o saldo residual desses empréstimos gerou disputa judicial com a Caixa Econômica Federal, contestando cobranças de mora e juros. A empresa registrou o passivo contingente nas Notas Explicativas do balanço (Item 11) e detalhou a ação judicial em andamento (Processo nº 0006887-08.2014.4.03.6105), que busca resolver a divergência sobre valores devidos. Argumenta que a omissão alegada não ocorreu, pois os riscos foram devidamente divulgados, e o desfecho depende da decisão judicial pendente.

C.9.3. EXECUÇÃO DO ORÇAMENTO DAS RECEITAS E DESPESAS

Defesa:

• A análise realizada pela fiscalização sobre a execução orçamentária da COHAB/CAMPINAS não reflete a realidade, uma vez que se baseia em valores do Orçamento-Programa do Município de Campinas, nos quais a companhia aparece apenas em relação a investimentos, conforme o art. 8º do Diário Oficial de 30 de dezembro de 2022. A COHAB é classificada como entidade não dependente de recursos do Tesouro Municipal e, por isso, não integra o orçamento municipal em termos de receitas e despesas correntes. A Prefeitura apenas registra despesas de investimento previstas, sem efetuar repasses diretos de recursos. Assim, conforme consta em notas explicativas e documentos oficiais, a COHAB não recebe valores da Lei Orçamentária Anual (LOA).
• O resultado negativo de 77,30% apresentado decorre da natureza social da COHAB/CAMPINAS, que é uma Sociedade de Economia Mista Municipal sem fins lucrativos, instituída pela Lei Municipal nº 3.213/1965, com foco na redução do déficit habitacional em Campinas. Entre suas atividades, destacam-se a regularização fundiária, produção de moradias para reassentamento em áreas de risco, administração de carteiras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pagamento de seguros habitacionais do Fundo de Compensação de Variação Salarial (FCVS). O prejuízo é reflexo da redução das receitas, causada principalmente pela descontinuidade do SFH e pela diminuição da carteira de contratos antigos, o que comprometeu a cobertura das despesas operacionais.
• Para reverter esse cenário, a COHAB tem adotado uma série de iniciativas. Destacam-se as parcerias com a iniciativa privada, por meio da formalização de 187 contratos no âmbito do programa EHIS-COHAB, com previsão de recebimento de 1.657 unidades habitacionais. A implementação da Lei Complementar nº 312/2021 também tem contribuído para a agilização de projetos habitacionais e atração de novos investimentos. Além disso, estão previstas receitas de R$ 235.429,10 em 2024, oriundas do exercício do poder de polícia na análise de projetos populares. Importante destacar que a companhia já apresenta superávit mensal, sinalizando uma tendência de reversão do resultado negativo anteriormente registrado.

C.9.4. INFLUÊNCIA DO RESULTADO DO EXERCÍCIO SOBRE O PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Defesa:

• A diminuição do patrimônio líquido da COHAB/CAMPINAS não está relacionada ao aumento de capital realizado pela Prefeitura de Campinas (acionista majoritária), que, na verdade, reforçou o patrimônio. A redução decorre de prejuízos acumulados devido à falta de receitas, já que a entidade prioriza a redução do déficit habitacional, sem fins lucrativos. Operando em um cenário de restrições financeiras crônicas, agravado pelo desmonte do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pela redução de contratos, a COHAB depende de parcerias, convênios e contrapartidas insuficientes para cobrir despesas.
• Para reverter o quadro, a Companhia implementou medidas como:
• Convênio 14/23: ampliação de repasses municipais para serviços prestados;
• Comercialização de unidades habitacionais recebidas como contrapartida de empreendimentos do EHIS-COHAB;
• Parcerias com construtoras, utilizando o Cadastro de Interesse em Moradia (CIM-COHAB) para destinar imóveis sociais;
• Regularização fundiária de áreas públicas ocupadas, criando receita de longo prazo.
• Em 2024, os resultados mensais já apontam superávits, indicando tendência de recuperação. A expectativa é que as ações em curso, aliadas à nova política municipal, gerem receitas sustentáveis a médio prazo, revertendo o patrimônio líquido negativo.
• O Tribunal de Contas, ao analisar as contas de 2022 (Processo TC-02224.989.22-8), reconheceu a natureza social da entidade e validou as justificativas apresentadas, destacando a importância da missão de reduzir o déficit habitacional. Conclui-se que a redução do patrimônio reflete desafios estruturais do setor, não má gestão, e que os esforços para equilíbrio financeiro são compatíveis com o mandato social. Solicita-se, portanto, o reconhecimento da regularidade das contas, respaldado pelo contexto operacional e jurisprudência favorável.

C.9.5. EVOLUÇÃO DA DÍVIDA e C.9.6. DOS ÍNDICES DE LIQUIDEZ E DE ENDIVIDAMENTO

Defesa:

• A dívida da COHAB/CAMPINAS está vinculada a empréstimos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e contratos com a Caixa Econômica Federal, atualizados pela caderneta de poupança e juros contratuais (3,08% ao ano). Durante a carência, a ausência de amortização eleva o saldo devedor, agravado pela morosidade do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), que deveria cobrir saldos residuais conforme a Lei 10.150/2000. A COHAB adotou medidas judiciais, como depósito em consignação extrajudicial (2014) e ação contra débitos indevidos do Banco do Brasil, para proteger seus recursos. A dívida também inclui créditos do FCVS, que serão convertidos em Títulos do Tesouro após novação com o Tesouro Nacional, visando redução futura do passivo.
• Os índices de liquidez em 2023 mostram melhora em relação a 2022: Liquidez Imediata: subiu de 0,84 para 0,97; Liquidez Corrente e Seca: mantiveram-se estáveis (1,67 e 1,65), indicando capacidade de honrar obrigações de curto prazo; Quociente de Endividamento: manteve-se em 1,04, refletindo equilíbrio entre capital próprio e de terceiros.
• A COHAB reforça seu caráter social, alinhado à jurisprudência do Tribunal de Contas (Processo TC-003451/026/06), que prioriza a redução do déficit habitacional sobre lucratividade. Para equilibrar as finanças, a entidade ampliou parcerias privadas (187 contratos no EHIS-COHAB, com expectativa de 1.657 unidades habitacionais) e políticas de regularização fundiária, comercializando áreas públicas ocupadas. O Convênio 14/23 viabilizou repasses municipais para serviços de regularização e suporte ao Cadastro de Interessados em Moradia (CIM-COHAB).
• Conclui-se que o aumento da dívida decorre de fatores externos (FCVS) e da natureza social das operações, enquanto os índices de liquidez demonstram gestão responsável. A COHAB solicita o reconhecimento da regularidade das contas, considerando seu impacto social, ações de recuperação financeira e entendimentos jurisprudenciais que legitimam sua atuação não lucrativa.

C.9.5. EVOLUÇÃO DA DÍVIDA e C.9.6. DOS ÍNDICES DE LIQUIDEZ E DE ENDIVIDAMENTO

Defesa:

• A COHAB/CAMPINAS é uma Sociedade de Economia Mista Municipal autônoma, regida pela Lei Municipal 3.213/1965 e pelo Decreto-Lei 200/1967, não integrada ao orçamento de Campinas. Como acionista majoritária, a Prefeitura registra apenas as despesas de investimento da entidade, que atua na redução do déficit habitacional por meio de parcerias com a iniciativa privada, reguladas pelas Leis Complementares 184/2017 e 312/2021. Essas parcerias garantem aos empreendedores incentivos fiscais, agilidade na aprovação de projetos e parâmetros urbanísticos diferenciados, resultando em 187 contratos formalizados, 48 unidades habitacionais recebidas e expectativa de 1.657 unidades (apartamentos e lotes) como contrapartida.
• As unidades adquiridas são registradas contabilmente no Ativo Não Circulante (estoques) e no Passivo Não Circulante (receitas a realizar), conforme detalhado nas Notas Explicativas 08 e 14. A comercialização segue rigorosos critérios de transparência, com editais públicos, notificação aos cadastrados no CIM-COHAB e conformidade com instruções normativas internas.
• Além disso, a COHAB executa programas sociais via Termo de Convênio nº 14/23, incluindo regularização fundiária em áreas ocupadas, desenvolvimento de projetos de engenharia, gestão do FUNDAP e suporte ao Programa de Auxílio Moradia Emergencial. Em 2023, a entidade iniciou esforços para equilibrar suas finanças, projetando orçamento positivo em 2024 e ampliando receitas por meio da venda de unidades e novas parcerias, com resultados mensais já apontando superávit.
• O Tribunal de Contas, ao analisar as contas de 2022 (Processo TC-02224.989.22-8), reconheceu a "hercúlea missão social" da COHAB, destacando que estatais habitacionais operam com déficits devido à natureza não lucrativa de suas atividades. A ausência de projetos específicos no orçamento reflete sua autonomia e modelo baseado em parcerias privadas. Diante da transparência contábil, dos avanços sociais e dos esforços para estabilização financeira, solicita-se o reconhecimento da regularidade das ações, alinhando critérios técnicos ao impacto humanitário de sua atuação.

C.9.7. EXECUÇÃO DO ORÇAMENTO DE INVESTIMENTOS

Defesa:

• A Prefeitura Municipal de Campinas, como acionista majoritária da COHAB/CAMPINAS, registra as despesas de investimento da companhia, embora esta opere como uma entidade autônoma de direito privado, não integrada ao orçamento municipal. A COHAB atua na redução do déficit habitacional por meio de parcerias com empreendedores privados, regidas pelas Leis Complementares 184/2017 e 312/2021, oferecendo incentivos fiscais e agilidade na aprovação de projetos. Em contrapartida, recebe 2% das unidades construídas, destinadas à comercialização prioritária para inscritos no Cadastro de Interesse em Moradia (CIM-COHAB). Os imóveis recebidos são registrados como estoques no Ativo Não Circulante e como Receitas a Realizar no Passivo, conforme normas contábeis.
• Além disso, o Termo de Convênio nº 14/23 reforça iniciativas como regularização fundiária, projetos de engenharia, gestão do FUNDAP e suporte a programas de auxílio emergencial, visando diversificar fontes de receita e melhorar a situação financeira da empresa. A COHAB enfatiza seus esforços para equilibrar metas sociais e sustentabilidade econômica, sem fins lucrativos.
• O parecer do auditor Dr. Antônio Carlos dos Santos reconhece a missão social da COHAB, destacando o direito constitucional à moradia e o grave déficit habitacional no Brasil, agravado pela pandemia. Ele ressalta que empresas públicas do setor frequentemente operam com déficits, dada a natureza social de suas atividades. Com base nesse contexto, a COHAB solicita a aprovação de suas demonstrações contábeis, sublinhando a necessidade de análise que considere seu papel social, em vez de critérios estritamente financeiros. A argumentação busca alinhar a regularidade contábil ao impacto humanitário de suas ações, reforçando a legitimidade de suas práticas perante o Tribunal de Contas.

D.1. GESTÃO DE RISCOS E CONTROLES INTERNOS

Defesa:

• A Origem respondeu a um apontamento fiscal referente à previsão das atribuições da área de Governança Corporativa e Compliance, defendendo que as deliberações da Assembleia Geral, registradas em ata, possuem força normativa equivalente ao Estatuto Social, conforme o art. 7º do Estatuto e o art. 122 da Lei das S/A. A empresa argumentou que a estrutura organizacional atual, incluindo as atribuições das gerências e coordenadorias relacionadas, está detalhada em documento aprovado pelo Conselho de Administração durante a Reforma Administrativa, garantindo independência e capacidade de reportar diretamente ao Conselho e ao Tribunal de Contas. Além disso, destacou que, com receita operacional abaixo de R$ 90 milhões, não está sujeita às exigências do art. 9º da Lei 13.303/2016, que demanda maior rigor na formalização de controles internos.
• Apesar da defesa, o auditor Dr. Antônio Carlos dos Santos, ao julgar as contas de 2022, reconheceu que a legislação não exige a inclusão dessas atribuições no Estatuto Social para empresas do porte da COHAB, mas recomendou, como boa prática de governança, maior transparência e clareza no Estatuto para fortalecer a credibilidade perante os stakeholders. A recomendação foi classificada como sugestão, não como irregularidade.
• Em resposta, a COHAB/CAMPINAS informou que está adotando medidas para incluir as atribuições de Governança Corporativa, Compliance e Controle Interno no Estatuto Social, alinhando-se às melhores práticas e demonstrando compromisso com as orientações do Tribunal de Contas. A empresa reforçou que sempre acata recomendações externas e que a adequação proposta será submetida ao Conselho de Administração, mantendo a conformidade legal e a independência funcional das áreas envolvidas.

D.2.1. SISTEMA DE CONTROLE INTERNO

Defesa:

• A COHAB/CAMPINAS explica que, após a Reforma Administrativa de julho de 2022, reorganizou suas estruturas internas, dividindo a Coordenadoria de Governança Corporativa e Compliance em duas áreas independentes: Governança e Compliance (vinculada à Presidência) e Controle Interno (subordinada ao Conselho de Administração). A implementação da reforma foi planejada em etapas, priorizando uma adaptação gradual para equilibrar custos operacionais e garantir estabilidade.
• Apesar dos avanços, a Companhia enfrenta dificuldades para designar um profissional de carreira qualificado para liderar a Coordenadoria de Controle Interno, sem prejudicar outras áreas. A Diretoria reconhece a urgência do cargo e compromete-se a resolver a questão no menor prazo possível, solicitando à auditoria a reconsideração e aprovação das medidas já adotadas, reforçando o compromisso com a responsabilidade fiscal e a continuidade das melhorias estruturais.

E.1. TRANSPARÊNCIA

Defesa:

• A defesa em resposta a apontamentos de um tribunal sobre três questões principais:
• 1. Carta de Governança de 2023
  A Companhia reconhece que a Carta de Governança referente a 2023 estava em análise jurídica durante a fiscalização, mas esclarece que já havia sido elaborada pela Gerência de Governança. Após aprovação pela Diretoria Jurídica, o documento será submetido ao Conselho de Administração em 25/02/2025 e, posteriormente, publicado no site e no Portal da Transparência. Argumenta-se que o atraso não compromete a transparência, uma vez que as providências estão em curso.
• 2. Divulgação de Editais de Licitação
  A COHAB/CAMPINAS defende que o cadastro prévio para acesso aos editais em seu site não viola as leis de transparência (LC 101/2000, Lei 12.527/2011 e Lei 13.303/2018). Justifica que o cadastro é essencial para comunicação com licitantes durante o processo (ex: esclarecimentos, impugnações) e garante publicidade, já que os nomes dos cadastrados são incluídos em atas e relatórios. Ressalta que o acesso ao edital é imediato após o cadastro, sem ônus, e que nunca houve reclamações de interessados. Contesta, portanto, a interpretação da fiscalização sobre restrição indevida.
• 3. Classificação de Informações Sigilosas
  A Companhia afirma estar em conformidade com a Lei de Acesso à Informação (LAI) e a Lei das Estatais (13.303/2016). Seu Regulamento de Licitações e Contratos (art. 25) e a Política de Divulgação de Informações estabelecem critérios para sigilo, como proteção de interesses legítimos da instituição, mediante decisão motivada da autoridade competente e assinatura de termos de confidencialidade. A IN 07/2020 detalha procedimentos para aplicação da LAI, reforçando a transparência em casos não sigilosos.
• A defesa reitera o compromisso da entidade com a transparência e a legalidade, solicitando a aprovação dos itens com base nos esclarecimentos apresentados. Destaca que as práticas contestadas têm finalidades operacionais e estão respaldadas por normas internas e legislação vigente, sem prejuízo ao acesso público às informações.

E.3. ATENDIMENTO À LEI ORGÂNICA, INSTRUÇÕES E RECOMENDAÇÕES DO TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SÃO PAULO

• A COHAB/CAMPINAS destaca seu compromisso em atender às recomendações da Corte de Contas, priorizando ações como planejamento orçamentário, redução de inadimplência, busca de projetos e parcerias, além de otimizar receitas e cortar despesas para minimizar prejuízos, sem descuidar de seu papel social voltado a populações de baixa renda. A empresa reconhece, porém, que os resultados financeiros podem não ser imediatos, já que seu foco principal é reduzir o déficit habitacional, e não gerar lucro, o que justifica desafios na rápida recuperação econômica.
• Em relação às recomendações administrativas, organizacionais e operacionais, a COHAB/CAMPINAS afirma estar trabalhando para resolver pendências, detalhando em suas respostas os avanços e as justificativas para eventuais atrasos. A instituição ressalta ainda que novas políticas municipais têm ajudado a criar fontes de receita, contribuindo gradualmente para reverter os prejuízos apontados pela Corte.
• Por fim, reforça que todos os esforços demonstram adesão às diretrizes estabelecidas e solicita a reconsideração e aprovação de suas ações, reafirmando o empenho contínuo em cumprir integralmente as determinações no menor prazo possível.

Encaminhados os autos com vistas ao Ministério Público de Contas, o processo não foi selecionado para análise específica, nos termos do Ato Normativo PGC 006/2014, de 03.02.2014, publicado no DOE de 08.02.2014.

As contas dos últimos exercícios encontram-se na seguinte conformidade:

DECISÃO

De início, observo que o relatório da Auditoria evidenciou que o Conselho Fiscal aprovou as demonstrações contábeis da Companhia sem registrar, em ata, manifestações específicas sobre os expressivos prejuízos acumulados, em desacordo com o art. 163 da Lei nº 6.404/1976, que exige avaliação crítica da situação econômico-financeira da entidade. Ainda que a ata mencione a análise das demonstrações e o parecer favorável respaldado por auditoria independente, não houve exame aprofundado dos prejuízos ou de seus impactos patrimoniais e operacionais, revelando superficialidade na atuação do colegiado.

Recomendo, portanto, que o Conselho Fiscal passe a emitir pareceres explícitos sobre riscos financeiros e estratégias de mitigação, conforme determina a legislação vigente. Para fortalecer a governança e a transparência, é igualmente importante que futuras análises incluam considerações detalhadas sobre prejuízos acumulados e outros fatores que possam comprometer a estabilidade econômico-financeira da Companhia, reforçando a efetividade da função fiscalizadora do colegiado.

Em relação ao apontamento sobre as atividades da entidade, a defesa sustentou que as ações implementadas estão alinhadas ao objeto social da Companhia e aos princípios que regem as sociedades de economia mista, com destaque para a modernização dos canais de atendimento, a implementação de uma estrutura de governança robusta e a reestruturação de processos internos. Embora tais iniciativas sejam reconhecidas, persistem questionamentos quanto à existência de divergências entre as declarações formais e as práticas efetivamente adotadas. Diante disso, recomendo, portanto, que a entidade aperfeiçoe seus mecanismos de registro e elabore relatórios detalhados de atividades, visando assegurar transparência inequívoca e conformidade com suas finalidades estatutárias.

Considerando a análise dos apontamentos sobre a execução das atividades desenvolvidas no período, constantes no item C.2.1 do relatório de fiscalização, observa-se que, embora não se identifiquem irregularidades graves ou impeditivas à continuidade das atividades, foram constatadas inconsistências e omissões relevantes quanto à execução das atividades desenvolvidas, à divergência de dados informados, ao não cumprimento integral das diretrizes previstas em norma municipal para emissão do termo de recebimento das obras, bem como à ausência de justificativas quanto à não comercialização dos imóveis doados e à entrega parcial da infraestrutura pactuada. Ainda considerando que parte dos apontamentos careça de contestação direta pela defesa, as falhas identificadas recomendam a adoção de medidas corretivas e o aprimoramento dos procedimentos internos, razão pela qual este item é encaminhado ao campo das ressalvas.  

Recomendo que a COHAB/Campinas adote providências corretivas e preventivas quanto às inconsistências identificadas no item C.2.1 do relatório de fiscalização, especialmente no que tange à adequação das informações prestadas, à regularização dos registros documentais e ao fiel cumprimento das diretrizes legais e contratuais referentes à execução das obras e à comercialização dos imóveis.

No que tange o almoxarifado, o apontamento sobre a diferença de três folhas de porta de madeira pode ser relevado, uma vez que a COHAB trouxe, por meio de documentação acostada nos autos, a informação de que a divergência decorreu de um erro de lançamento no sistema e que já foi devidamente corrigido. Recomendo, no entanto, o aprimoramento dos controles internos de entrada e saída de materiais, a fim de evitar inconsistências futuras.

A defesa apresentada demonstra que a COHAB/CAMPINAS tem adotado providências concretas para regularizar a situação, com a aprovação do Projeto Técnico junto ao Corpo de Bombeiros e a contratação de empresa especializada para execução das adequações exigidas, incluindo a implantação do sistema de hidrantes. No entanto, observa-se que, até o momento da fiscalização, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) ainda não havia sido emitido, restando ainda pendente.

Tendo em vista os avanços já realizados, relevo o apontamento, mas recomendo o acompanhamento rigoroso da execução das obras e a pronta solicitação do AVCB tão logo sejam concluídas as intervenções.

Concernente aos apontamentos referentes à existência de imóveis com a mesma matrícula e à equivalência de valores contábeis para terrenos com dimensões distintas podem ser relevados com recomendação, considerando as justificativas apresentadas. A COHAB esclareceu que, em ambos os casos, trata-se de registros vinculados a “matrículas-mãe”, prática comum em loteamentos não individualizados, e que os valores lançados seguem a documentação recebida, sendo ajustados posteriormente conforme avaliação técnica.

Está com a razão a origem, pois trata-se de técnica já bem assentada no registro imobiliário, como denota a seguinte passagem do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo (pg. 506):

182. Sempre que o registro do loteamento ou desmembramento seja requerido apenas com o cronograma de execução das obras de infraestrutura,1601 o oficial exigirá o registro da garantia real oferecida pelo loteador, com averbação remissiva na matrícula mãe, ou mencionará no texto do registro outro tipo de garantia aceita pelo Município. NCGJSP Tomo II

 

Ainda que os argumentos possam ser aceitos, recomendo o aprimoramento dos controles patrimoniais, com a individualização das matrículas assim que possível, bem como a adoção de critérios mais detalhados na avaliação inicial dos bens. Tais medidas contribuem para maior transparência, rastreabilidade e fidelidade das informações contábeis.

Quanto à elaboração parcial das demonstrações financeiras e omissão de custos na DRE, verifica-se que a COHAB/CAMPINAS, embora alegue conformidade com o COSIF (Padrão Contábil do Banco Central, aplicável a instituições financeiras), descumpriu o disposto no art. 187, II da Lei 6.404/76, que exige a discriminação obrigatória dos custos das mercadorias e serviços vendidos. É imperativo destacar que a Lei 6.404/76, de natureza societária, aplica-se a todas as sociedades anônimas, inclusive empresas públicas e de economia mista, enquanto o COSIF atua como normativo complementar, não substitutivo. As notas explicativas 17 e 18, ainda que relevantes, não eximem a entidade de detalhar tais custos na própria DRE, conforme exigido pela legislação.

Relembro que o tema já foi objeto de recomendações no processo das contas de 2022 (TC-02224/989/22-8), conforme decisão proferida pelo Conselheiro Substituto Auditor Antônio Carlos dos Santos, na qual foram apontadas inconsistências semelhantes, com recomendação de ajustes contábeis.

“A ausência de nota explicativa sobre as despesas administrativas diminui a capacidade dos usuários de entender completamente a situação financeira da entidade, impactando diretamente a relevância das demonstrações contábeis. Portanto, recomendo à Origem que inclua, nas demonstrações contábeis, notas explicativas adequadas para todos os itens significativos, especialmente aqueles que têm um impacto substancial no resultado financeiro, como as despesas administrativas em questão.

Com efeito, a DRE não atendeu ao disposto no art. 187, II, da Lei 6404/1976, pois não foi discriminado o custo das mercadorias e serviços vendidos. Alço a falha ao campo das ressalvas e recomendações.”

Diante disso, mantenho o apontamento da equipe de Auditoria encaminhando ao campo das ressalvas, com recomendação para que a entidade ajuste a demonstração, discriminando os custos em conformidade com a lei, sob pena de irregularidade no caso de reincidência nos futuros exercícios.

Quanto ao passivo contingente do FCVS, embora a COHAB/CAMPINAS tenha mencionado o litígio em notas explicativas, não classificou o risco (provável, possível ou remoto) nem quantificou o impacto financeiro, descumprindo a Deliberação CVM 489/2005. Recomendo que a entidade detalhe, em notas futuras, a natureza do risco, o valor contingente e o potencial efeito patrimonial.

Em relação aos prejuízos acumulados, reconheço a função social da entidade e os esforços de reestruturação, como o Termo de Convênio nº 14/23 e as parcerias comerciais firmadas. Contudo, tais medidas ainda se mostram insuficientes para reverter a fragilidade financeira evidenciada. O resultado negativo do exercício, correspondente a 77,30% da receita auferida, embora influenciado por fatores externos como a descontinuidade do SFH, revela um déficit expressivo que demanda atenção. Assim, acolhe-se parcialmente a justificativa, com ressalva, recomendando à entidade a adoção de medidas mais efetivas para o equilíbrio financeiro, com aprimoramento da gestão orçamentária, diversificação das fontes de receita e controle das despesas operacionais. Recomenda-se, ainda, o monitoramento contínuo das iniciativas em curso e a apresentação de resultados que comprovem a efetividade das ações implementadas.

No que tange ao Patrimônio Líquido, acolho as razões apresentadas pela defesa da COHAB/CAMPINAS, uma vez que o aumento de capital, de fato, contribuiu para que o PL não piorasse no exercício. Considerando os dados constantes no quadro C.9.4 — Influência do Resultado do Exercício sobre o Patrimônio Líquido (fls. 61 do evento 20.1), observa-se que, embora o Patrimônio Líquido permaneça negativo, o aporte realizado pela Prefeitura foi o fator que mitigou sua deterioração, passando de R$ 11.192.929,61 negativos em 2022 para R$ 10.517.736,27 negativos em 2023. Entretanto, a persistência do Patrimônio Líquido negativo exige atenção, pois revela uma contínua dependência de capitalizações externas.

A respeito dos índices de Liquidez observo uma leve melhora na Liquidez Imediata no atual exercício 0,97 (0,84 em 2022) e a estabilidade da Liquidez Corrente e Seca (ambas acima de 1,0), indicando capacidade de honrar obrigações de curto prazo. No entanto, a Liquidez Geral permanece abaixo de 1,0 (0,96), sinalizando risco potencial no longo prazo, uma vez que ativos totais não cobrem passivos totais, e o Quociente de Endividamento (1,04) mantém-se elevado, refletindo dependência significativa de capital de terceiros. Embora a natureza social da entidade justifique flexibilidade, recomendo a estruturação de estratégias para elevar a Liquidez Geral.

Embora não haja exigência legal expressa para que empresas do porte da COHAB/Campinas detalhem no Estatuto Social as atribuições relacionadas à gestão de riscos e aos controles internos, as boas práticas de governança corporativa indicam que essa medida seria recomendável. A inclusão clara dessas funções no Estatuto contribui para fortalecer a transparência e reforçar a confiança das partes interessadas. Diante disso, encaminho o apontamento ao campo das recomendações.

A Origem informa a estruturação formal da Coordenadoria de Controle Interno vinculada ao Conselho de Administração e publicação seu organograma, demonstrou adesão aos requisitos legais de transparência e independência funcional (art. 74, CF/88). Porém nomeação de um coordenador qualificado, embora pendente, contudo, restando que a entidade conclua a designação do funcionário responsável pelo controle interno.

Sobre o sistema de Controle Interno, a Origem, ao estruturar formalmente a Coordenadoria de Controle Interno e publicar seu organograma, buscou atender aos requisitos legais de transparência e independência funcional (art. 74, CF/88). Contudo, persiste a pendência quanto à nomeação de um coordenador qualificado para a área, cabendo à entidade concluir, tempestivamente, a designação do responsável pela operacionalização do sistema de controle interno.

Ressalto, ainda, que a ausência de servidor qualificado para o controle interno, conforme alegado pela defesa, pode ser suprida com a possibilidade de que a Origem se submeta ao Órgão Central do Sistema de Controle Interno da prefeitura, exercido pela Secretaria Municipal de Gestão e Controle (SMGC) – conforme consta nas contas do Município de Campinas (TC-004517.989.24). Não é negativa tal relação nem menospreza a autonomia da entidade, mas ao contrário, é perfeitamente possível e até mesmo desejável, como forma de economia de estruturas.

No que tange à ausência da Carta Anual de Compromissos e da Carta de Governança Corporativa, a Origem argumenta que o documento já havia sido elaborado e estava em fase final de aprovação durante o período da fiscalização, o fato é que a publicação ainda não havia ocorrido, configurando descumprimento formal aos dispositivos legais vigentes à época da análise.

Diante disso, recomenda-se à Companhia o aprimoramento dos fluxos internos de aprovação e divulgação de documentos obrigatórios, com especial atenção aos prazos legais, a fim de garantir o pleno cumprimento das normas de transparência e governança.

Quanto à desatualização do repositório de dados e à exposição de informações pessoais no site institucional, em desacordo com as exigências da Lei de Acesso à Informação (Lei nº 12.527/2011) e da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (Lei nº 13.709/2018), a COHAB reconheceu a falha e anunciou que adotou medidas corretivas, por meio de sua Coordenadoria de Governança, com a inclusão das ações corretivas nos procedimentos internos de rotina. Foram apresentados documentos e evidências das alterações promovidas. Diante disso, entendo que o desacerto foi sanado, podendo ser relevado.

Com relação à exigência de cadastro prévio para acesso aos Editais de Licitação, embora a defesa apresente argumentos operacionais legítimos como a necessidade de controle, rastreabilidade e comunicação com os interessados, a obrigatoriedade de cadastro, ainda que simples, pode ser interpretada como barreira à transparência ativa, em desacordo com o disposto no Art. 8º, §1º da Lei nº 12.527/2011. A ausência de manifestações contrárias por parte de licitantes não é suficiente para descaracterizar a irregularidade apontada.

Diante disso, recomendo que a Companhia reavalie a prática adotada, buscando alternativas que assegurem a transparência plena, como a disponibilização irrestrita dos editais com possibilidade de cadastro opcional para acompanhamento do processo garantido a conformidade do procedimento com os princípios da Lei de Acesso à Informação, segurança jurídica e aprimoramento contínuo das boas práticas administrativas.

Por fim, cumpre ainda registrar o descumprimento do padrão técnico estabelecido pelo Comunicado GP nº 04/2016, pois verifico que os documentos encaminhados pela Origem a esta Corte de Contas (Eventos 11, 13, 15, 20.4/20.8, 20.17/20.29, 20.42/20.44, 20.60/20.78, 20.84 e 31) não estão em formato “PDF pesquisável”. Embora tal irregularidade não integre o rol dos óbices formalizados pela equipe de Auditoria, a utilização de arquivos que inviabilizam a pesquisa textual compromete a agilidade e a efetividade da análise técnica, contrariando diretrizes que visam à padronização documental e à eficiência dos trabalhos de controle externo. A observância a tais normas é fundamental para garantir a transparência, a qualidade da Auditoria e o pleno exercício das atribuições desta Corte.

Diante disso, devo advertir ao Jurisdicionado que além da possibilidade de imposição da penalidade prevista no art. 104, III, da Lei Complementar Estadual nº 709/1993, é oportuno recomendar que, em futuras remessas, os documentos sejam enviados conforme os padrões técnicos que possibilitam a utilização de ferramentas de pesquisa automática, conforme estipulado no regulamento do sistema eletrônico e-TCESP.

Por todo o exposto, à vista dos elementos que instruem os autos, nos termos do que dispõe a Resolução n° 03/2012 deste Tribunal, JULGO REGULARES, com ressalvas, as contas anuais de 2023 da Companhia de Habitação Popular de Campinas, conforme artigo 33, inciso II, da Lei Complementar nº 709/93.

Quito os responsáveis à época, Sr. Arly de Lara Rômeo e o Sr. Pedro Leone Luporini dos Santos, nos termos do artigo 35 do mesmo diploma legal. Excetuo os atos pendentes de julgamento por este Tribunal.

Por fim, esclareço que, por se tratar de procedimento eletrônico, na conformidade da Resolução nº 1/2011, a íntegra da decisão e demais documentos poderão ser obtidos mediante regular cadastramento no Sistema de Processo Eletrônico – e.TCESP, na página www.tce.sp.gov.br.

Publique-se por extrato.

Ao Cartório para:

a) Certificar o trânsito;

b) Após, ao arquivo.